Brasil: el mercado inmobiliario emergente

Brasil, el país más grande de Sudamérica, tiene mucho que ofrecer: desde la bulliciosa metrópolis de São Paulo hasta la espectacular selva amazónica, Brasil es un país lleno de maravillas. Pero eso no es todo, porque también alberga innumerables oportunidades para aquellos inversores ambiciosos que quieran entrar en el mercado inmobiliario. El mercado inmobiliario brasileño impresiona por su fuerte crecimiento económico, la diversidad de segmentos de mercado y las atractivas perspectivas de rentabilidad.

Brasil ofrece lucrativas oportunidades de inversión accesibles por precios muy razonables, especialmente en los barrios emergentes y en la periferia de las principales ciudades, ubicaciones que gozan de una cultura vibrante, una naturaleza impresionante y una escena musical muy animada.

El país ofrece un amplio abanico de oportunidades a inversores y personas en búsqueda de propiedades debido a su rápida urbanización, a sus altas tasas de natalidad y a la presencia tanto de asequibles regiones de alto crecimiento —como Minas Gerais—, como de centros nómadas emergentes —como Florianópolis, también conocido como Floripa—.

Hoy analizaremos el sector inmobiliario del país. Una ventaja de Brasil es que, a diferencia de otros países, disponer allí de una propiedad no te convierte automáticamente en residente fiscal (en nuestro artículo 50 países en los que no te conviertes en residente fiscal, aunque dispongas de una vivienda puedes encontrar más países así). Además, dado que al comprar un inmueble en Brasil te dan un número de identificación fiscal (como en casi todos los países). Así, Brasil puede ser una solución muy práctica para aquellos que sean o quieran ser Turistas Perpetuos y necesiten una residencia de conformidad legal.

Índice de contenido

¿Por qué debería plantearme invertir en Brasil?

Brasil cuenta con una fuerte economía que no ha dejado de crecer en los últimos años. El país ofrece una amplia gama de oportunidades de inversión en diversos sectores, como el turismo, las infraestructuras y la energía. Con sus abundantes recursos naturales y una clase media emergente, Brasil tiene potencial para convertirse en un mercado líder de la inversión inmobiliaria.

El mercado inmobiliario brasileño es extremadamente diverso y ofrece un amplio abanico de oportunidades de inversión. En las principales ciudades del país, como São Paulo y Río de Janeiro, existe un próspero mercado inmobiliario residencial y comercial.

Las regiones costeras están muy solicitadas para la compra de propiedades vacacionales, especialmente en los estados de Santa Catarina y Bahía. En el interior, por otra parte, abundan las zonas agrícolas que permiten invertir en agroindustria. En función de sus preferencias y objetivos estratégicos, los inversores pueden elegir entre una amplia gama de mercados.

Brasil también está experimentando una creciente afluencia de turistas internacionales, lo que aumenta la demanda de propiedades vacacionales. Como inversor, puedes beneficiarte de esta tendencia y obtener considerables beneficios. Merece la pena echar un vistazo a las ciudades favoritas de los nómadas digitales y los turistas perpetuos.

Otros factores demográficos

La demanda de vivienda aumenta continuamente debido al crecimiento demográfico y a la mejor del nivel de vida. Como consecuencia, los precios de los alquileres y de los inmuebles están subiendo, especialmente en las áreas metropolitanas.

La rápida «urbanización» es uno de los factores decisivos que hacen de Brasil un mercado inmobiliario extremadamente atractivo. Las estadísticas actuales muestran que Brasil tiene una de las tasas de urbanización más altas de toda Latinoamérica.

El hecho de que más del 85 % de la población viva en zonas urbanas hace que estos núcleos de población estén repletos de oportunidades de inversión inmobiliaria. Esta tendencia se ve impulsada además por el continuo crecimiento económico y la constante creación de nuevos puestos de trabajo en las ciudades.

Grado de urbanización en Brasil de 2012 a 2022

En 2022 existían 5570 municipios en el país, y casi la mitad (el 44,8 %) de este total tenía una población de más de 10 000 habitantes. Estos 2495 municipios albergaban a 12,8 millones de personas. La mayor parte de la población del país (el 57 % del total) vivía repartida exclusivamente en 319 municipios, lo que indica que la población se concentra en centros urbanos de más de 100 000 habitantes.

Además, Brasil sigue presentando un desarrollo demográfico positivo, lo que a largo plazo se traduce en un aumento de la demanda de viviendas e inmuebles. De acuerdo con las estadísticas oficiales del Instituto Brasileño de Geografía y Estadística (IBGE), la tasa anual de natalidad en Brasil en 2021 fue de aproximadamente 12,4 nacimientos por cada 1000 habitantes. Esta evolución demográfica positiva indica que la vivienda y el sector inmobiliario mantendrán la alta demanda actual en el futuro.

El CPF: la clave de la inversión inmobiliaria en Brasil

A la hora de invertir en inmuebles brasileños, los extranjeros deben seguir ciertos pasos: un requisito importante es solicitar el CPF (Cadastro de Pessoas Físicas), un número de identificación fiscal individual para personas físicas.

Con este cómodo servicio, puedes solicitar el CPF tanto si te encuentras en Brasil como si te hayas en el extranjero. Te ayudan a inscribirte en la Hacienda brasileña y a presentar los documentos necesarios. En un plazo de entre 90 y 120 días recibirás la aprobación o denegación del trámite.

Por supuesto, si vas a invertir en un inmueble apoyándote en nuestros asociados en Brasil, ellos también podrán ayudarte directamente con el CPF.

Tener un CPF brasileño te abrirá muchas puertas en el país: con este documento podrás invertir, realizar operaciones bancarias y hacer negocios en Brasil. Además, el CPF facilita el nomadismo digital y te hace más fácil viajar, ya que la mayoría de gestiones online exigen presentar un CPF.

No importa si eres un ciudadano brasileño o extranjero, tienes la opción de solicitar un CPF siempre que poseas bienes o derechos en Brasil que estén registrados públicamente. Esto incluye bienes inmuebles, vehículos, barcos, aeronaves, cuentas bancarias e inversiones en los mercados financieros y de capitales.

Es importante tener en cuenta que un CPF por sí solo no basta para abrir una cuenta bancaria o negocio en Brasil como no residente: para ello necesitarás otros documentos, como la Carteira de Registro Nacional Migratório (Tarjeta Nacional de Registro de Migrantes), un pasaporte válido y comprobantes de domicilio e ingresos.

Comienza tu aventura inmobiliaria en Brasil

Dispones de una gran variedad de opciones para invertir en bienes inmuebles brasileños: desde terrenos y pisos hasta locales comerciales y viviendas vacacionales. Para facilitar el proceso, te recomendamos consultar a agentes inmobiliarios y asesores jurídicos con experiencia en la materia.

No obstante, existen ciertas restricciones para los extranjeros que pretendan adquirir inmuebles en Brasil: la compra de tierras agrícolas está generalmente prohibida para los no residentes, independientemente del uso que pretendan darle. Te animamos a comprobar las leyes y reglamentos vigentes para asegurarte de que tus futuras inversiones cumplen todas las disposiciones legales.

Aunque existan restricciones, los inversores extranjeros y no residentes siguen teniendo buenas opciones para comprar propiedades en Brasil: en las zonas urbanas no se aplican restricciones a los no residentes para la compra de terrenos, solares industriales, pisos y casas.

Ten en cuenta que en las zonas fronterizas y de seguridad nacional suele ser habitual que te exijan un permiso para aprobar la compra de inmuebles, independientemente del tamaño de la propiedad.

Si eres propietario de un inmueble en Brasil y deseas venderlo, tienes a tu disposición dos interesantes exenciones fiscales: si el precio de venta es inferior a 440 000 BRL y no has realizado transacciones comparables en los últimos cinco años, quedas exento del impuesto sobre plusvalías.

Los pagos de alquileres a no residentes procedentes de fuentes brasileñas están sujetos a una retención final del 15 %, mientras que otro tipo de pagos a no residentes procedentes de fuentes brasileñas suelen estar sujetos a una retención final del 25 % —a menos que se aplique un tipo impositivo inferior en virtud de un convenio de doble imposición—.

Además, puedes beneficiarte de la otra excepción si vendes una propiedad y adquieres otro inmueble de uso residencial por un precio igual o superior en un plazo máximo de 180 días. En este caso, la venta directamente no se gravaría. Eso sí, ten en cuenta que, si el valor de la propiedad adquirida fuera inferior al precio de venta de la propiedad vendida, la diferencia sí se gravaría. Cabe destacar también que en Brasil no existe el impuesto sobre bienes inmuebles.

El procedimiento de adquisición de un inmueble paso a paso

Si inviertes en bienes inmuebles en Brasil, tienes la opción de obtener un permiso de residencia. Puedes acceder a esta solución si realizas una inversión mínima de 700 000 BRL (unos 144 000 USD aproximadamente) en propiedades de los estados del norte y nordeste o de 1 millón de reales brasileños (unos 205 000 USD aproximadamente) en propiedades de otras regiones. Ten en cuenta que esta norma solo se aplica a las propiedades urbanas, por lo que no te serviría si pretendes invertir en propiedades rurales.

Para no perder el permiso de residencia, debes pasar al menos 30 días al año en Brasil durante el período de validez y a asegurarte de que la propiedad se mantiene en buen estado. Tras dos años, tu estancia será de duración indeterminada.

Como ya hemos mencionado, para comprar un inmueble en Brasil, tienes que solicitar un número CPF (recuerda, se trata de la identificación fiscal para personas físicas). Si ya cuentas con un permiso de residencia, deberás facilitar tu número de RNE (Registro Nacional de Extranjeros).

Para la compra de bienes inmuebles urbanos, además de tu CPF, necesitarás los siguientes documentos: pasaporte, prueba de residencia y certificado compulsado de nacimiento o matrimonio con traducción. Si deseas adquirir una propiedad rural, se te aplicarán requisitos adicionales, como una prueba de residencia en Brasil y un límite máximo de superficie para el inmueble.

Ten en cuenta que, además de las escrituras, los agentes inmobiliarios y las certificaciones, tú mismo, como comprador, tendrás que pagar el impuesto de transferencia de tierras (ITBI). En la mayoría de regiones del país este impuesto oscila entre el 2 y el 3 % del precio de compra.

Una vez que hayas finalizado la compra de la propiedad, podrás transferir el precio de la transacción, pero debes tener en cuenta que solo los residentes pueden abrir cuentas bancarias en Brasil. Por tanto, deberás transferir el importe desde una cuenta bancaria extranjera. El Banco Central de Brasil te exigirá presentar una prueba de la finalidad de la transferencia, como un documento de compraventa o un acuerdo privado.

No olvides que este es un resumen general de los requisitos básicos, y puede que debas tener en cuenta otros aspectos legales que no hayamos mencionado en este apartado.

Una estructura fiscal eficaz probablemente siga siendo interesante

Las sociedades holding brasileñas ofrecen a los empresarios e inversores una interesante solución para mejorar aquellos asuntos financieros relacionados con la optimización inmobiliaria: permiten una estructuración eficaz de los ingresos por alquileres, del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, del impuesto sobre sucesiones y de las plusvalías inmobiliarias. Además, proporcionan a los no residentes acceso a los mercados de capitales brasileños, lo que abre un amplio espectro de oportunidades de inversión.

La principal ventaja de una holding brasileña es que ofrece una estructura fiscal optimizada para aprovechar todos los posibles beneficios fiscales. Mediante la correcta constitución y gestión de una holding, puedes reducir significativamente tu carga fiscal sobre las rentas y plusvalías inmobiliarias, lo que te permite proteger tus activos y maximizar tu rentabilidad.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que las holding en Brasil son adecuadas principalmente para inversiones nacionales, y no tanto para inversiones internacionales ni para el trading de criptomonedas. Los requisitos legales y fiscales para las holding son complejos y requieren conocimientos y experiencia para cumplirlos correctamente.

A la hora de crear y gestionar una holding, es aconsejable consultar a socios locales y asesores experimentados que puedan ayudarte a entender todos los requisitos legales, a cumplimentar los formularios necesarios y a lograr que el proceso siga su curso sin incidentes. Nuestros asociados están a tu disposición para ayudarte a crear tu propia holding, y ofrecen un asesoramiento integral.

El coste de constitución de una holding suele rondar los 2000 euros, lo que incluye las tasas necesarias para el registro y el apoyo de socios locales. Adicionalmente se aplican gastos de contabilidad permanentes para garantizar la correcta administración de la sociedad.

Es importante subrayar que las implicaciones fiscales de una holding dependen de varios factores, como la estructura específica y los ingresos generados. Por tanto, el asesoramiento individual es esencial para encontrar la solución perfecta para tu situación personal.

Además, el gobierno brasileño ha introducido varios incentivos fiscales para fomentar la inversión en el mercado inmobiliario. Entre ellos se incluyen tipos impositivos reducidos para la compra de nuevas propiedades y la posibilidad de deducir ciertos impuestos. Estas ventajas fiscales añaden aún más atractivo al mercado inmobiliario brasileño y aumentan el potencial de inversión.

Si quieres saber más acerca de esta gran oportunidad de inversión inmobiliaria, no olvides que Librestado está a tu disposición. Si quieres hacerte con una residencia de conformidad legal en el país, por ejemplo, puedes apoyarte en nosotros para solicitar un número de identificación fiscal brasileño. Ni el número de identificación fiscal ni la residencia generan una obligación tributaria real en Brasil.

Conclusión

En términos generales, Brasil ofrece a los inversores más exigentes una opción atractiva para las inversiones inmobiliarias. Con su fuerte economía, sus diversos mercados, su atractivo potencial de rentabilidad y su marco jurídico beneficioso, Brasil nos ofrece un entorno de lo más favorable para el éxito de las inversiones inmobiliarias.

Por supuesto, no hemos de olvidar que el país también tiene sus problemas, la corrupción, violencia y falta de seguridad (especialmente en ciertas zonas urbanas) es, al igual que en muchos otros países latinoamericanos, un tema a tener en cuenta.

Aunque, por otro lado, la inversión en inmuebles en Brasil por un mínimo de 700 mil reales en la zona norte o noreste del país o 1 millón en el resto del país, viene con un premio adicional, un permiso de residencia que, tras cuatro años y habiendo pasado suficiente tiempo en el país, te permite acceder a la ciudadanía brasileña.

En cualquier caso, es importante prestar la debida diligencia, comprender las condiciones y requisitos del mercado local y, si no tienes un conocimiento profundo o buenos contactos allí, apoyarte en agentes inmobiliarios y asesores jurídicos experimentados. Con una planificación cuidadosa y un análisis previo bien fundado, los inversores pueden beneficiarse del potencial del mercado inmobiliario brasileño y obtener grandes rendimientos a largo plazo. Desde Librestado estaremos encantados de ayudarte en este proceso.

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Brasil: el mercado inmobiliario emergente para inversores exigentes